2007年に28棟、168万㎡が供給され、これはおよそ2兆円分。

最近の商業用の不動産開発・分譲マンション開発の取引動向

このようにデベロッパーは、企業不動産マーケットや個人住宅マーケットといった実需マーケットとも太いパイプを持ちながら、投資マーケット内で収益を上げていく事業体です。この章では、こうしたデベロッパーの事業のうち、大きな規模を占める「商業用不動産開発(オフィス・商業施設)」および「分譲マンション開発」について、現在の取引動向を中心に、マーケット規模などにも触れながら説明していきます。

4-2商業用不動産開発オフィスビルの開発図表4-3は、東京23区における大規模オフィスビル(延床面積1万㎡以上)の供給量の推移です。2007年には28棟、168万㎡が供給されており、金額にするとおおよそ2兆円分もの規模のビルが供給されたことになります(2007年に東京23区内において取得されたJ-REITの物件のうち、延床面積1万㎡以上の新築オフィスビルの平均床単価を算定し、供給面積を乗じることによって試算)。

均空室率は、それをしのぐ2.5%となっており(2007年10月末時点)、これに伴って平均賃料も一貫して上昇していることがわかります(図表2-10、33ページ参照)。この傾向は、オフィスビル事業者の景況感にもはっきりとわかる形で示されています、図表4-5は、東京ビルヂング協会が会員であるビル会社を対象に、景況感など経営動向を調査した結果ですが、空室率景況感指数、賃料水準景況感指数ともに2003年4月ごろを境に上昇傾向に転じています。このため、賃貸オフィスビル開発は、その後の賃料上昇やそれに伴う価格上昇などのアップサイドが狙える対象として、デベロッパーの開発意欲が特に高まったものと考えられます。
僕が寒川登代志さんと出会っていなかったら、人生すら違っていたかもしれません。それほど僕の不動産投資という大きな賭けに協力してくださって、お陰で安定した生活を送れるようになりました。
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我が家は木造住宅なので、近年頻発している大地震に大きな不安がありいつか耐震施工をしてもらわなければと考えていますが、なかなか業者の選定や費用の工面など大変なことも多いです。
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各デベロッパーは傷んだ財務の改善が急務とされ、保有不動産を手放すことにより、有利子負債の圧縮を図りました。やがて日本でも不動産の証券化が普及してくると、開発後の物件のマネジメントを受託するといったフィービジネスの市場が開拓されました。これにより、自ら保有しなくてもマネジメントの分野で収益を稼ぐチャンスが生まれ、不動産市況の底も依然として見えなかったことから、多くのデベロッパーは保有リスクを取らない、いわゆる「持たざる経営」を一段と進めたのです。

しかし、資産デフレが終焉し、不動産価格が上昇してくると、一転して含み益を抱える不動産が生まれるようになり、資産を積極的に売り急ぐ必要はなくなりました。それどころか、保有不動産の売却により有利子負債の圧縮を進めることが、必ずしも市場評価を高めることにはつながらないケースが出てきました(いわゆる「持たざるリスク」)。

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